L'amministratore di condominio

L’amministratore è una figura necessaria all’interno di un condominio nel quale i condòmini siano più di quattro (a seguito dell’entrata in vigore della riforma, più di otto), come previsto dall’art. 1129 c.c. La nomina dell'amministratore è di competenza dell’assemblea; nel caso in cui l’organo condominiale non provveda, l’amministratore viene nominato dal Tribunale, su ricorso presentato da uno o più condomini. L’incarico di amministratore, fino all’entrata in vigore della riforma sul condominio (17.06.2013), può essere svolto da una qualunque persona fisica,  giuridica o ente. A seguito dell’entrata in vigore della riforma, per poter accedere alla carica di amministratore saranno necessari:

• il pieno godimento dei diritti civili;
• l’assenza di condanne per reati contro il patrimonio;
• l'assenza di protesti a proprio carico.

Saranno, inoltre, richiesti i requisiti di onorabilità, il conseguimento almeno del diploma di maturità e la frequentazione di un apposito corso; diploma e corso non naranno necessari se l’amministratore avrà svolto almeno per un anno nel triennio precedente questa funzione. Ulteriore requisito è la stipulazione di un’apposita polizza assicurativa a tutela dei rischi connessi all’incarico; ciò non sarà obbligatorio nel caso in cui l’amministratore sia al tempo stesso un condomino. L’amministratore ha il compito di:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’utilizzo delle cose comuni;
• disciplinare la prestazione dei servizi nell’interesse comune; riscuotere i contributi;
• erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni del condominio.

Dal 17 giugno 2013, dovrà inoltre:

• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
• curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore e di quello di contabilità;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale.

L’amministratore ha anche il potere di rappresentanza processuale attiva e passiva dei partecipanti al condominio, e può agire in loro nome e per loro conto sia contro i condomini che contro terzi, nei limiti delle proprie attribuzioni, come stabilite dalla legge e dal regolamento condominiale. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca può altresì avvenire ad opera dell'Autorità Giudiziaria è possibile nel caso in cui per due anni non abbia reso il conto della sua gestione o vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità. Ulteriore motivo di revoca giudiziale, a seguito della riforma, sarà la mancata apertura del conto corrente condominiale.